Калькулятор налога с продажи квартиры

Этот калькулятор помогает рассчитать налог с продажи квартиры онлайн - быстро и по действующим правилам 2026 года. Сервис предназначен для физических лиц и считает налог на доходы физических лиц (НДФЛ): он учитывает цену сделки, документально подтверждённые расходы на приобретение, кадастровую стоимость объекта, срок владения, размер доли и налоговый статус собственника. В результате вы увидите налоговую базу, сумму к уплате и пояснение, почему получился именно такой расчёт.

Актуально на: 19 июня 2026 года. Расчёт соответствует действующей редакции Налогового кодекса РФ (ст. 217.1, 214.10, 220, 224) и закону № 176-ФЗ от 12.07.2024 о прогрессивной шкале НДФЛ.

Содержание

• Как рассчитать налог с продажи квартиры
• Ставка НДФЛ и прогрессивная шкала 2025
• Налоговый вычет при продаже квартиры
• Как получена квартира: срок владения
• Налог с продажи квартиры, полученной по наследству
• Как рассчитать налог с продажи доли в квартире
• Расчёт при цене ниже кадастровой стоимости
• Когда налог платить не нужно
• Сроки подачи декларации и уплаты
• Частые вопросы

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Чтобы рассчитать налог с продажи квартиры, калькулятору достаточно нескольких значений из ваших документов. Укажите цену по договору, расходы на приобретение жилья (если они подтверждены), кадастровую стоимость объекта, даты приобретения и продажи, размер доли и налоговый статус - резидент или нерезидент. Программа сама определит налоговую базу и сумму НДФЛ к уплате, поэтому изучать Налоговый кодекс вручную не придётся.

Расчёт идёт в три шага:

1. Сравнивается цена по договору и 70% кадастровой стоимости объекта. Доходом от продажи считается большая из этих двух величин.
2. Из дохода вычитается либо сумма документально подтверждённых расходов на приобретение, либо имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽. Калькулятор выбирает вариант, при котором налоговая база окажется меньше.
3. К полученной налоговой базе применяется ставка НДФЛ. Сумма налога округляется до полного рубля.

Совет. Если у вас сохранились договор и платёжные документы, почти всегда выгоднее учитывать расходы на приобретение, а не фиксированный вычет - особенно для дорогого жилья.

Ставка НДФЛ и прогрессивная шкала 2025

До 2025 года налог на доходы физических лиц при продаже недвижимости считали по единой ставке 13%. С 1 января 2025 года для резидентов действует прогрессивная (двухступенчатая) шкала, а сам доход от продажи выделен в отдельную налоговую базу и не суммируется с зарплатой и другими поступлениями.

Повышенная ставка 15 процентов применяется не ко всему доходу, а только к части, превышающей порог 2,4 млн ₽.

Пример 1. Налоговая база до 2,4 млн ₽

Жильё приобретено за 4 500 000 ₽, продаётся за 5 200 000 ₽. Кадастровая стоимость объекта - 6 000 000 ₽, срок владения - 2 года, продавец - резидент. Кадастр × 0,7 = 4 200 000 ₽, это меньше цены договора, поэтому доход от продажи = 5 200 000 ₽. Вычитаем расходы на приобретение (4 500 000 ₽), налоговая база = 700 000 ₽. Налог = 700 000 × 13% = 91 000 ₽.

Пример 2. Налоговая база свыше 2,4 млн ₽ (прогрессивная шкала)

Жильё унаследовано (расходов нет), продаётся за 8 000 000 ₽, срок владения - 1 год. Применяем имущественный налоговый вычет 1 000 000 ₽, налоговая база = 7 000 000 ₽. Налог считается по двум ступеням: 2 400 000 × 13% + 4 600 000 × 15% = 312 000 + 690 000 = 1 002 000 ₽.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Уменьшить доход и заплатить НДФЛ только с остатка можно двумя способами - это и есть основной инструмент экономии. Калькулятор автоматически подбирает более выгодный из них.

Имущественный вычет в размере 1 000 000 ₽ предоставляется на жилую недвижимость. Для сравнения: при продаже движимого имущества и иного имущества (например, гаража) предельный вычет составляет 250 000 ₽. Если объект недвижимости продаётся целиком по одному договору несколькими собственниками, вычет 1 млн ₽ делится между ними пропорционально размеру доли.

Важно. Если жильё получено в подарок или по наследству, в расходы можно включить документально подтверждённые затраты дарителя или наследодателя на его приобретение.

Как получена квартира: срок владения

От способа приобретения зависит минимальный срок владения, после которого НДФЛ платить не нужно. Срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Росреестре.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

Если объект недвижимости получен по наследству и находится в собственности более 3 лет, НДФЛ при продаже не возникает. Если срок владения меньше, налог считается на общих основаниях: доходом от продажи признаётся большая из величин - цена договора или 70% кадастровой стоимости объекта. Уменьшить налоговую базу можно либо на имущественный налоговый вычет 1 млн ₽, либо на подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой недвижимости.

Как рассчитать налог с продажи доли в квартире

При продаже доли в недвижимости доход и расходы учитываются пропорционально её размеру. Если каждый собственник продаёт свою долю отдельным договором, он вправе применить полный имущественный вычет 1 000 000 ₽. Если объект недвижимости продаётся целиком одним договором, вычет 1 млн ₽ распределяется между всеми собственниками по размеру долей в праве собственности. В калькуляторе достаточно указать долю владения - расчёт дохода и вычета пересчитается автоматически.

Доля в праве собственности на недвижимость, находившаяся во владении дольше минимального срока, при продаже налогом не облагается - как и объект целиком.

Расчёт при цене продажи ниже кадастровой стоимости

Чтобы продавцы не занижали стоимость объекта недвижимости в договоре, закон вводит контроль по кадастру. Если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база считается не по договору, а по формуле: кадастровая стоимость недвижимости × 0,7. С 2025 года отдельные регионы вправе применять коэффициент до 1,0 - это можно задать в калькуляторе вручную.

Кадастровую стоимость объекта можно бесплатно посмотреть на Публичной кадастровой карте или заказать официальную выписку из ЕГРН на сайте Росреестра.

Когда налог платить не нужно

Налог с продажи квартиры калькулятор покажет нулевым в следующих случаях:

Сроки подачи декларации и уплаты

• До 30 апреля следующего года подаётся декларация 3-НДФЛ (даже при нулевом налоге, если срок владения меньше минимального). Подать можно через Личный кабинет налогоплательщика или портал Госуслуг.
• До 15 июля того же года нужно уплатить налог, который показал калькулятор. Оплата - через сервис «Уплата налогов и пошлин».
• За опоздание с декларацией - штраф от 1000 ₽ или 5% от неуплаченной суммы за каждый месяц.
• За неуплату - пени (1/300 ставки ЦБ за день) и штраф 20–40% от суммы.

Другие калькуляторы и материалы

• Калькулятор налога на имущество физических лиц - ежегодный налог по кадастровой стоимости.
• Калькулятор стоимости доли в квартире - оценка доли перед продажей.
• Все онлайн-калькуляторы ЯНайду
• Купить квартиру в Санкт-Петербурге
• Блог о недвижимости и налогах

Частые вопросы

Нужно ли подавать декларацию, если налог нулевой?

Да. Если вы владели жильём меньше минимального срока (3 или 5 лет), декларация 3-НДФЛ обязательна даже при нулевой сумме. Срок — до 30 апреля.

Как рассчитать налог, если нет договора покупки?

Оставьте поле «Цена приобретения» пустым — калькулятор применит имущественный налоговый вычет 1 000 000 ₽, это разрешено законом.

Какая ставка НДФЛ действует в 2025–2026 году

Для резидентов — прогрессивная шкала: 13 процентов с дохода до 2,4 млн ₽ и 15 процентов с суммы превышения. Для нерезидентов — 30 процентов без права на вычет.

Как считать налог с продажи доли в квартире?

Укажите размер доли — доход и расходы пересчитываются пропорционально. При продаже жилья одним договором вычет 1 млн ₽ делится между собственниками.

Нужно ли платить налог с унаследованной квартиры?

Если объект в собственности более 3 лет — НДФЛ не возникает. Если меньше, базу можно уменьшить на вычет 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы наследодателя.

Что если цена продажи ниже кадастровой стоимости?

Если цена договора ниже 70% кадастровой стоимости объекта, налоговая база считается как кадастровая стоимость × 0,7. Калькулятор проверяет это автоматически.